미국 정착 길라잡이 - 집 사기 (1편. 마켓 리서치)

갑자기 정착 길라잡이로는 난이도(?)가 높아졌다.

2020년 3월 코로나의 영향으로 실물경제가 영향을 받고, FED가 역대급으로 (억지로) 이율을 낮춰서 모기지 이율도 역대급으로 낮아졌다.

2017년 한참 마켓이 HOT 했을때는 집 사는 친구들이 4.3% 이자도 싸다고 (심지어 변동이자 7yr ARM) 받고 샀는데 

요즘은 심하면 1.9%까지도 보인다. 물론 이것도 케이스 바이 케이스다.

 

여튼 집 사기 위해 가장 먼저 필요한 스텝인 마켓 리서치편부터 적어보겠다.

왜냐면 이 부분이 집 사는데 가장 오래 걸리는 기간이기 때문이다.

 

먼저, 많이 참고하는 사이트는 이 세개가 있다. 

 

1. 질로우 

https://www.zillow.com/captchaPerimeterX/?url=%2f&uuid=8213a080-632b-11eb-ad60-537b4f97ab98&vid=

여기 들어가서 zip code나 동네 이름을 치면 나온다. 

 

2. 레드핀

여기도 역시 zip code와 동네 이름을 치고 본다.

 

예를들어 팔로 알토를 쳐보겠다. 그럼 이렇게 많은 매물이 나온다. 

비싼 집들...ㄷㄷ

일단 이렇게 보면 알 수가 없으므로 필터를 한다. 

 

 

 

고려해야할 것들은 

- 원하는 지역

- 교통의 편리성

- 학군 (아이가 없더라도 학군을 봐야 나중에 집 판매가 수월할 지 알 수 있다). 

- 집의 형태 (하우스, 타운홈, 콘도) 

- 가라지 여부, 방 숫자

- 총 가격

 

위에서 열거한 첫 세가지가 거의 다 LOCATION 이란 뜻.

즉 위치는 정말 정말 중요하다. 

더군다나 하우스를 산다면 다 뜯어고칠 수 있어도, 위치는 절대 못 고쳐서 너무 중요하다.

콘도나 타운홈은 상대적으로 영향을 덜 받지만 그래도 역시 중요한 팩터이다.

이렇게 말하는 이유는, 콘도/타운홈은 뜯어고치기가 어렵고 수요층이 정해져있어서 - 라고 해두겠다. 

 

 

자,

 

먼저 집의 형태에 대해 간단하게 설명하겠다.

 

싱글 패밀리 홈.

하우스는 보통 영화에서 보는 마당 딸린 지붕 달린 집. 여기선 single family home이라고 부른다. 

이 경우는 토지와 집 모두 내 것이다. 

single family home 흔히 말하는 하우스 - 내 앞마당, 뒷마당, 땅 그리고 집 모두 내 것!

이 경우는 당연히 가격이 더 비싸고, 집 관리 모두 홈오너가 해야하므로 유지보수비용까지 생각을 해야한다. 

좋은 것은 모두 내 것이라 레노베이션도 할 수 있고, 내 집이다 내 집.

(어떤 레노베이션 종류에 따라 시티 퍼밋이 필요하다. 오래 걸리고 컨트랙터 이용하면 비쌈 = 즉 유지보수비용 비쌈)

 

 

타운홈은 타운하우스.

토지는 HOA (home owners association)의 것인 경우가 많고, 건물이 내 소유다.

보통 딱 보면 하우스랑 비슷하게 생겼지만 저렇게 벽은 붙어있고, 2층/3층짜리의 건물이 내 것이다. 

가끔 벽이 안 붙고 따로 나온 타운하우스도 있다.  

타운하우스 예 - 벽이 붙어있고 가라지, 입구, 집 자체는 내것.

보통 하우스에 비해 제약이 많고 (HOA라는 단체의 허락을 많이 받아야해서) 심한경우는 감시카메라도 못 달게한다 ㅋㅋ

일단 HOA에게 관리비를 내야하는데, 이렇게 추가로 매달 나가는 돈을 염두해둬야 한다.

장점은 HOA에게 일임하는 것이 꽤 많다. 그리고 관리비를 내는만큼 땅 보험, 시큐리티, 마당 청소같은 부분은 관리가 됨.

 

 

콘도

보통 콘도는 한국식으로 본다면 아파트 같은 것이다. 

건물 안에 몇호 몇호 나눠져있고, 그 호수에 사는 것이다. 아무래도 높은 빌딩의 아파트도 있을 것이고, 단층짜리도 있을 것이다.

타운홈처럼 역시 HOA가 있고, 공동 시설 (gym, 수영장, 택배관리, 쓰레기, 상하수도 시설, 가스 그리고 어떤경우 물, 정수시설까지) 모두 관리비로 지급하기 때문에 매달 나가는 돈을 잘 계산해봐야한다. 그리고 매년 오른다 ㅋㅋ (이 점이 중요하다. 모기지는 안 오르는데 이 관리비는 물가상승률에 비례해 계속 오르기 때문에 투자용으로 콘도나 타운홈을 사려면 잘 계산해야함...) 

집 관리하기 귀찮거나, 노년인 경우에도 콘도는 분명 장점이 있다. 혹은 사회초년생 그리고 젊은 층. 

도시는 콘도가 압도적으로 많을 것이라 3,4인가족도 분명 콘도에 있겠지만- 

콘도는 앞마당 뒷마당도 없을 것이고, 콘도의 크기를 생각해보면 개개인 가족의 형태에 따라 호불호가 나뉜다.

 

중소도시의 콘도를 예로 들어보자.

어떤 콘도는 노년층이 많고 (공원 병원 근처, 편리하고 조용한 동네),

또 어떤 콘도는 젊은 사회 초년생이 많은 (직장 근처, 좋은 시설) 콘도가 있으면

뭐... 초등학교의 학군이 실제로 중요할 수 있어도, 고등학교의 학군이 중요할까?

사실 초등학교의 학군도 중요하지 않을 수 있다. 

 

뒤로하고 어쨌든- 경험상 콘도는 집값이 절대 많이 오를 수가 없다. (뉴욕/샌프란 제외)

한국은 아파트가 집 값이 엄청 오르지만 ㅋㅋ 기억하시라 여기서 대부분의 콘도는 수요가 많지 않다. 

이런식이랄까. 물론 뉴욕같은 곳은 하이라이즈에 도어맨도 있겠지

 

 

여튼 인터넷에서 가져왔는데 이렇게 싱글홈과 콘도의 장단점을 하이레벨로 적어놨다.

맞는 말이다. 

콘도는 gated community인 경우가 많아서, 하우스보다 무서울 일도 없고.

그렇지만 그만큼 이웃과의 교류가 생겨 거기서 오는 스트레스도 있다. 

 

 

이렇게 장단점을 적어봤지만-

아무래도 예산때문에 옵션은 타이트해진다. ㅋㅋㅋ

 

지금 사는 집이 콘도라도, 자신의 성향과 가족의 형태가 하우스일 수도 있으니 - 앞으로 계획에 도움이 되길 바라며 간단하게 집의 형태에 대해 적어봤다.

 

 

 

 

자신이 원하는 집의 형태 혹은 버짓에 맞춰 필터를 걸고 마켓 스터디를 다시 해보자.

 

아까 말한 팔로알토의 집에 

$1.25M 버짓을 정하고 찾아본다. 

버짓을 정할 때는 보통 20%의 다운페이먼트와 월 상환액을 생각해본다. 

내가 얼마를 낼 수 있는가?

 

즉 

1) 지금 현금화 할 수 있는 돈이 얼마인가

2) 매달 얼마만큼의 돈을 갚을 수 있는가?

 

이걸로 은행도 융자를 내주고, 자신도 잘 알고있어야한다. 

백문이 불여일견, 어떻게 계산하나 보자. 

 

 

예를들어

 

 

레드핀 사이트로 보자.

 

 

다른 필터는 하나도 하지 않고, 가격만 보고있다.

 

 

그러면 가격에 맞는 매물들이 이렇게 몇 나오고. 대부분 방 한개 혹은 두개의 콘도 매물이 나오는 것을 알 수 있다.

 

 

핫 홈이라고 적혀있는 저 집을 보자. 방 두개에 화장실은 1.5개다.

크기는 1,136 sqft 으로 이 동네에서는 무난한 편이다. 집이 매우 올드해보이는데 지은 년도는 1974년이다.

사실 엄청 오래된건 아니다 (...) 그래서 더 보기로 한다. 위치는 스탠포드에 가깝고 좋은 편이다. 

 

 

그래서 아래로 더 내려가보면 정보가 있다. 내가 얼마를 내야할 지.

이 동네는 1.2%의 property tax (세금)를 내야하고 이 타운홈은 매달 관리비가 $515가 있다. 그리고 집 보험은 필수 (선택 아님). 

모기지를 30년 (2.71%) 받는다고 가정했을 때, 매 달 $5824를 내야하는 것이다.

 

아까 질문을 다시 본다면,

1) 내가 지금 통장에 $239,600 을 당장 낼 수 있는가 (나는 20%가 아니라 21%라고 말하고 싶다. 집 살때 경험상 1%가 추가로 들어감)

2) 매 달 $5824 여유돈(?)이 남는가. 

 

일단 이 질문에 대답을 할 수 있다면 -> 추가로 봐야할 것들을 본다. or 버짓을 낮춘다. 

 

추가로 볼 것들은 학군. 그리고 주변 집 가격들.

레드핀에서 아래로 쭉 내려가면 학군 정보와 근처 비슷한 매물의 listing price를 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

그리고 더 중요한 것은 근처 비슷한 집이 얼마에 팔렸는지 찾는 것.

왜냐면 이 가격은 Listing price일 뿐, 팔린 가격은 더 높을 수 있기 때문에 마켓 리서치가 매우 중요하다.

 

아까 다시 필터 창으로 가서, 아래 sold를 눌러본다.

 

 

그리고 map view로 보면 방금 보던 $1.2M의 핫 홈 바로 옆에

$865k의 하늘색 집 (sold home이란 뜻) 이 보인다. 이 매물에 대해 더 알아보도록 한다.

 

이 매물을 눌러보니 비슷한 2베드 심지어 화장실은 0.5개 더 많고, 더 최근에 지어졌고 더 넓다.

그런데 더 싸게 1/21에 팔렸던 것이다. 심지어 지금 호가보다도 낮게. 

그런걸 보면 먼저 본 매물이 좋지 않다는 것을 알 수 있다. 

 

 

더 내려가보니 심지어 이 집은 원래 $995k 에 올라왔던 집인데 더 낮은 가격에 팔렸던 것이다.

아마도 이것으로 추론해보면

1. 지금 나와있는 매물이 별로 없다

2. 팔로알토에서 지금 이런 콘도는 인기가 없다

 

로 결론 지어질 수 있다. 

 

그러므로 시간을 두고 찾아보면 어떤 집을, 어느 가격에 사야하는 지 대충 감 잡힐 것이다.

 

그리고 정말 좋은 매물이 나오면 하루이틀만에 팔리기 때문에 - 만약 집을 살 준비가 되었다면 론 신청을 해서 pre-approval을 받고 오픈하우스를 다녀야한다. 

 

일단 요즘 코로나때문에 온라인으로 집 투어를 할 수 있으니, 구경하기 참 좋다.

굳이 오픈하우스 안 다녀도 온라인으로 투어하면 되니 ㅋㅋ 

 

 

 

 

 

 

그럼 다음편에는 집 융자, 오퍼 쓰는 것들에 대해 써보겠다.